宅建業免許申請を大阪府で確実に取得！ 不動産業開業を考えている方をトータルサポート
大阪府で不動産業（宅建業）を開業するには、宅地建物取引業法に基づく免許の取得が必要です。大阪府の手引きに沿った書類作成から保証協会手続きまで、行政書士がワンストップでサポートします。
大阪府での宅建業免許取得を考えているあなたへ
宅地建物取引業を営もうとする者は、宅地建物取引業法（宅建業法）の規定により、都道府県知事または国土交通大臣からの免許が必要です。
このページでは、大阪府の「宅地建物取引業免許申請の手引（令和8年1月版）」をもとに、要件・費用・手続きの流れをわかりやすくまとめました。初めて開業される方でも安心して読み進められるよう、丁寧に解説しています。
大阪府建築振興課 宅建業免許申請受付窓口
〒559-8555 大阪市住之江区南港北1-14-16 大阪府咲洲庁舎 2階
受付時間：月〜金（祝日・年末年始除く）午前9時30分〜午後5時 時間厳守
交通：Osaka Metro中央線「コスモスクエア」駅より南東へ徒歩約8分 ／ ニュートラム「トレードセンター前」下車・ATC直結
免許の種類と有効期間
免許は個人・法人どちらでも申請できます。事務所を設置する場所によって「知事免許」か「大臣免許」に区分されます。
| 事務所の設置場所 | 免許の区分 | 申請窓口 |
|---|---|---|
| 大阪府内のみ | 大阪府知事免許 | 大阪府建築振興課（咲洲庁舎） |
| 2以上の都道府県にまたがる | 国土交通大臣免許 | 近畿地方整備局（大阪市中央区大手前） |
免許の有効期間は５年間です。有効期間満了後も営業を続ける場合は、満了日の90日前から30日前までの間に更新申請が必要です。更新の審査には通常５週間を要し、補正がある場合は補正が完了するまで免許されません。
大阪府の宅建業免許要件をわかりやすく解説
継続的に業務を行える事務所を設置することが必要です。物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる形態が求められます。
- テント張りやホテルの一室は認められません
- 他の者と同一室を共同使用する場合は原則不可。固定式パーテーション（床面からの高さ170cm以上かつ隣室が見渡せないもの）で仕切られ、他の事務所を通らずに直接出入りできる場合は独立性が認められることがあります
- 自宅兼事務所は、管理規約で事業利用が認められており、住居部分と明確に区分・独立している場合のみ可能（管理規約上、事務所使用が認められない場合は不可）
- バーチャルオフィス・登記のみの住所は不可
申請時点での①建物外観、②入口付近（商号・看板・郵便受け等）、③事務所内部（報酬額表・宅建業者票が確認できるもの）の写真が必要です。大阪府の基準に沿った撮り方が求められます。
宅建業を営む事務所（本店含む）には、代表者または政令使用人の常勤が必要です。
- 代表者が常勤する主たる事務所には政令使用人は不要
- 代表者が常勤しない従たる事務所（支店・営業所等）には、政令使用人（宅建業に係る契約締結権限を有する者＝支店長・営業所長等）の配置が必要
事務所ごとに、業務に従事する者５人に１人以上の割合で専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。
- 「専任」とは常勤性（当該事務所に常勤）と専従性（専ら宅建業の業務に従事）の両方を満たすこと
- 他の事務所の専任宅建士との兼務は不可
- 宅建業法第50条第2項の案内所等にも1人以上の設置が必要
- 宅建士証の有効期限が切れている場合は法定講習の受講が必要
- パートタイマーでも継続的雇用関係にあれば「業務に従事する者」に含まれる場合があります
大阪府では常勤性・専任性の確認書類として、①誓約書（専任の宅地建物取引士の設置等に係る誓約書）と②宅地建物取引士証の写し（全員分）の提出が必要です。従事状況によっては別途申立書等の提出を求められる場合があります。
申請者（代表者）・役員・政令使用人が宅建業法第5条第1項の欠格要件のいずれかに該当する場合、免許を受けることができません。
- 申請前5年以内に宅建業免許取消・拘禁刑以上の刑・宅建業法違反による罰金刑等
- 破産手続開始の決定を受けて復権を得ていない
- 暴力団員等（暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者を含む）・暴力団員等が事業活動を支配する者
- 精神の機能の障害により、認知・判断・意思疎通を適切に行うことができない者
- 宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
拘禁刑以上で執行猶予がついた場合、執行猶予期間中は欠格要件に該当しますが、執行猶予期間が満了した翌日からは該当しません。申請後に欠格事由が判明した場合は、大阪府公報に処分内容が掲載されることがあります。
免許を受けた後、免許日から3ヶ月以内に以下のいずれかの手続きを行わなければ、宅建業を開始できません。
- 営業保証金の供託：主たる事務所1,000万円＋従たる事務所1箇所につき500万円を法務局へ直接供託し、大阪府建築振興課へ供託済届出書を提出
- 保証協会への加入：弁済業務保証金分担金（主たる事務所60万円＋従たる事務所1箇所につき30万円）を保証協会に納付。ほとんどの事業者がこちらを選択しています。
大阪府の宅建業免許に必要な費用
申請手数料（法定費用）
| 申請区分 | 手数料 |
|---|---|
| 知事免許 新規申請 | 33,000円 |
| 知事免許 更新申請 | 33,000円 |
| 大臣免許 新規申請 | 90,000円 |
| 大臣免許 更新申請 | 33,000円 |
大阪府ではPOS納付またはコンビニ納付が利用できます。収入証紙は使用不可です。
その他に必要な費用
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 営業保証金（供託の場合） | 主たる事務所 1,000万円 ＋ 従たる事務所 × 500万円 |
| 弁済業務保証金分担金（保証協会加入の場合） | 主たる事務所 60万円 ＋ 従たる事務所 × 30万円 |
| 宅建協会・保証協会 入会金・年会費等 | 協会・支部により異なります（別途必要） |
当事務所の行政書士報酬（税込）
| 手続きの種類 | 報酬額 |
|---|---|
| 知事免許 新規申請 | 110,000円〜 |
| 知事免許 更新申請 | 77,000円〜 |
| 大臣免許 新規申請 | 165,000円〜 |
| 大臣免許 更新申請 | 110,000円〜 |
| 従たる事務所新設の届出 | 77,000円〜 |
| 各種変更届 | 33,000円〜 |
| 宅地建物取引士資格登録簿変更登録 | 11,000円〜 |
保証協会について―2つの協会
大阪府で宅建業の免許を取得した事業者のほとんどが、高額な営業保証金の供託を避けるために保証協会への加入を選択しています。保証協会の社員（会員）になると、弁済業務保証金分担金の納付だけで営業を開始できます。
（公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 大阪本部）
（公益社団法人 不動産保証協会）
| 区分 | 主たる事務所 | 従たる事務所（1箇所ごと） |
|---|---|---|
| 営業保証金（法務局に直接供託） | 1,000万円 | 500万円 |
| 弁済業務保証金分担金（保証協会加入） | 60万円 | 30万円 |
※保証協会加入の場合、別途入会金・年会費等が必要です。
大阪府では、宅建業免許申請の受付が完了した時点で、保証協会への入会手続きも同時に開始できます。審査期間（標準約5週間）を有効活用でき、「免許通知ハガキが届いてから保証協会手続きを始める」よりもスムーズに開業できます。
大阪府での宅建業免許申請の流れ
保証協会加入ルート（大阪府知事免許・一般的な流れ）
- 1免許要件の確認・書類の準備
事務所の設置場所・専任宅建士の確保・欠格要件の有無などを確認します。大阪府の最新手引き（令和8年1月版）をもとに必要書類を揃えます。
- 免許申請書（第一面〜第五面）・略歴書・誓約書・専任宅建士設置証明書・事務所写真 等
- 令和7年4月1日以降、申請書等の様式が変更されているため必ず最新様式を使用
- 事務所の写真は大阪府の基準（外観・入口付近・室内の標識が確認できるもの）に沿って準備
- 2保証協会への入会申請開始（免許申請と並行）
入会する保証協会（ハトマーク or ウサギマーク）を選択し、最寄り支部へ入会申請書類を提出します。
- どちらもオンライン入会申請に対応しており、大阪府への免許申請書類と同時作成も可能
- 支部による入会審査（事務所調査・面談等）、本部による書類審査が行われます
※入会審査は日程が決まっているので、開業日が決まっている場合は審査受付期日に間に合うように申請しなければなりません。
- 3大阪府建築振興課へ免許申請書の提出
大阪府咲洲庁舎2階の受付窓口へ申請書類を持参・提出します。書類に不備がある場合は補正が必要になります。
- 持参できるのは：個人申請なら申請者本人・従業者、法人申請なら代表者・役員・従業者等、または委任を受けた行政書士（補助者含む）
- 身分証と委任状を必ず持参
- 申請書の副本（事業者控え）は免許取得後も大切に保存
- 4審査期間（標準 約5週間）
大阪府による書類審査の標準期間は書類受付後 約5週間です。並行して保証協会の入会審査も進みます。補正が求められた場合は迅速に対応します。
- 5免許通知ハガキの受領
審査が完了すると、申請者の事務所本店あてに免許通知ハガキが送られます。
- 6弁済業務保証金分担金の納付・入会承認
保証協会の入会が承認されたら、弁済業務保証金分担金等の必要経費を納付します。保証協会が弁済業務保証金を供託し、大阪府へ供託済みの届出を行います。（約２週間かかります）
- 7免許証の交付・営業開始！
免許通知ハガキ等を持参のうえ、大阪府咲洲庁舎 宅建業受付窓口にて免許証の交付を受けます。これでいよいよ営業開始です。
営業保証金を供託する場合
保証協会に加入せず、営業保証金（主たる事務所1,000万円＋従たる事務所×500万円）を供託する場合は、免許通知ハガキ受領後に法務局へ直接供託を行い、大阪府建築振興課へ「営業保証金供託済届出書」を提出してから免許証を受け取ります。
令和7年1月20日から国土交通省の電子申請システム（eMLIT）による手続きが可能です。従来の書面申請も引き続き受け付けています。
- 利用にはGビズIDまたはeMLITアカウントのいずれかが必要です
- GビズIDプライム以外（GビズIDメンバー等）では、申請できる手続きに制限があります。新規免許申請等はGビズIDプライムが必要ですので今からIDを取得される場合はGビズIDプライムをお勧めします。
- 詳細は大阪府建築振興課のホームページをご確認ください（電子申請のご案内）
宅建業免許取得後の義務について
免許の取得はゴールではありません。継続して安心して不動産業を営むために、以下の義務を把握しておきましょう。
有効期間満了の90日前〜30日前の間に更新申請が必要です。期限を過ぎると免許が失効し、営業できなくなります。
代表者・役員・政令使用人・専任宅建士の変更、事務所の移転・新設・廃止等があった場合は変更が生じた日から30日以内に変更届を提出。
従業者名簿の備え置き、取引に関する帳簿の備え置き・保存が義務付けられています。
事務所・案内所等に法定の標識（宅建業者票・報酬額表）を掲示する義務があります。
事務所以外の場所（モデルルーム・案内所等）で業務を行う場合は、宅建業法第50条第2項の届出が必要です。
廃業・法人解散等の場合は廃業等届出書を提出。専任の宅地建物取引士の従事先変更手続きも忘れずに。
よくあるご質問
当事務所が選ばれる理由
免許申請だけでなく、保証協会の選択から入会書類作成・提出まで一貫してサポートします。
専門用語を極力使わず、初めて不動産業を始める方にも分かりやすい言葉でご説明します。
更新・変更届・各種届出など、免許取得後の維持管理もトータルサポート。長期的なお付き合いを大切にしています。
大阪府で宅建業免許をお考えの方、まずはご相談ください
「要件を満たしているか確認したい」「書類作成が不安」「保証協会の選び方を教えてほしい」
など、どんな些細なことでもお気軽にどうぞ。ご相談は無料です。
この記事は、大阪府「宅地建物取引業免許申請の手引（令和8年1月版）」および大阪府宅地建物取引業協会の公開情報をもとに作成しています。法改正・制度変更により内容が変更される場合がありますので、申請時には必ず最新の情報（大阪府公式ページ）をご確認ください。
